Il condominio

Un Condominio è un tipo particolare di comunione che si verifica quando in un edificio due o più persone sono ciascuna proprietarie di un’unità immobiliare in via esclusiva e, insieme, sono proprietarie delle parti comuni.
Tale comunione è forzosa, cioè un condomino non può rinunciare al diritto su tali parti comuni per sottrarsi al pagamento delle spese (art. 1118, comma 2 c.c.). Per estensione il termine legale condominio viene utilizzato anche per definire la tipologia degli edifici a più piani, suddivisi in appartamenti.

In base all'art. 1117 c.c., sono parti comuni dell'edificio: le scale, l'atrio, le facciate, il suolo su cui sorge l'edificio, i muri maestri, ecc.

Il rapporto tra il valore della proprietà di ciascun condomino e il valore dell'intero condominio è espresso in millesimi (che, per praticità, sono riportati in apposite tabelle millesimali). Le tabelle millesimali, fra l'altro, si utilizzano per la ripartizione delle spese condominiali.
L'art. 1123 indica che le spese per la conservazione e il godimento di parti comuni si ripartiscono in proporzione ai millesimi di proprietà.

Gli Organi del Condominio sono: l'Amministratore e l'Assemblea di condominio.

La nomina di un Amministratore si rende obbligatoria quando i condomini sono più di otto, ma non sono previste sanzioni in caso di inadempienza a questa norma, se non la possibilità della nomina di un amministratore giudiziario, ad opera del Tribunale, su istanza anche di un solo condomino.
L’Amministratore è l’organo che esegue le deliberazioni dell’assemblea, riscuote i contributi dai condomini ed eroga le spese occorrenti per la gestione e la manutenzione, redige il rendiconto annuale (Bilancio condominiale) e rappresenta il condominio nei procedimenti giudiziari.

Nomina, revoca e determinazione della retribuzione dell'Amministratore spettano all'Assemblea con la maggioranza dei presenti (anche per delega).
L'Amministratore può anche essere revocato dal Tribunale, su istanza di almeno un condomino, quando vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità nella gestione, quando non rende il conto per due anni consecutivi o quando, essendogli stato notificato un atto di citazione, non ne informa tempestivamente l'assemblea dei condomini.

In presenza di più di 10 condomini è obbligatorio redigere il Regolamento condominiale che può essere contrattuale o assembleare.
Nel caso di Regolamento condominiale contrattuale, il documento generalmente è stato predisposto dal costruttore dell'immobile e depositato presso un Notaio per la trascrizione presso la locale Conservatoria dei Registri Immobiliari.
Si differenzia rispetto quello assembleare in quanto può anche contenere limitazioni al diritto di proprietà di alcuni condomini, costituzioni di servitù, assegnazione o destinazioni d'uso di parti comuni ad un numero ristretto di condomini o per finalità ben definiti (ad es. la destinazione dell'abitazione per il portiere); le norme di tale documento possono infatti essere modificate solo con il consenso unanime di tutti i partecipanti al Condominio, e quando si acquista una proprietà nel Condominio che è retto da tale tipo di regolamento, lo stesso viene automaticamente accettato dal neo-acquirente, in quanto già trascritto presso la Conservatoria.
Il regolamento assembleare, invece, può contenere solo norme che regolano la vita comune dei partecipanti al Condominio, ma non può limitare l'esercizio libero del diritto di proprietà da parte dei condomini.

Il condominio in quanto sostituto d’imposta è tenuto ad importanti adempimenti fiscali: effettuare e versare le ritenute di acconto, ogni qualvolta corrisponda compensi in denaro o in natura soggetti alle ritenute stesse con rilascio della relativa certificazione, nonché presentare la dichiarazione dei sostituti d’imposta (modello 770).

È pertanto necessario che il condominio abbia un proprio codice fiscale, che deve essere richiesto dal rappresentante del condominio (Amministratore) all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate presentando, oltre i suoi dati personali, anche il verbale dell’assemblea da cui si evince la sua nomina. In caso di sostituzione dell’Amministratore di condominio sarà cura del nuovo rappresentante comunicare la variazione.

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